Auszugerung stoppen! 2x JA zur Mehrwert-Initiative am 18. Mai

Auszugerung stoppen, bezahlbaren Wohnraum schaffen!
2x JA zur Mehrwert-Initiative am 18. Mai!

In Kürze

Im Kanton Zug wird immer dichter gebaut.
Die Mehrwert-Initiative stellt sicher, dass durch diese Verdichtung auch bezahlbarer Wohnraum entsteht.
Dies geschieht durch eine einmalige Abgabe von 30% (Gegenvorschlag: 20%) auf den erzeugten Mehrwert durch Um- oder Aufzonungen von Bauland.
Diese Abgabe wird zweckgebunden für bezahlbaren Wohnraum eingesetzt, oder erfolgt als Sachleistung (Eigentümer:innen bauen bezahlbare Wohnungen im Grundstück direkt ein).

Ausführliches Argumentarium

SPenden

Die Kampagne für bezahlbaren Wohnraum kostet Geld. Die Immobilien-Lobby und reiche Grundeigentümer:innen investieren grosse Summen gegen die Mehrwert-Initiative, in der Hoffnung, dass sie ihre zu hohen Mieten weiter verlangen können. Wir wehren uns dagegen, aber dafür braucht es deine Unterstützung!

Über 35’000 Personen haben seit 2014 den Kanton Zug verlassen. Das ist ¼ der Bevölkerung!

Quelle: SRF

Die «Auszugerung» nimmt zu

Jährlich verlassen 3000-4000 Zuger:innen den Kanton. Den Mangel an bezahlbarem Wohnraum spüren Feuerwehr, Vereine und Quartiere.

Und wer eine Wohnung hat, zahlt viel: Die Mieten im Kanton Zug liegen um 50% über dem Schweizer Durchschnitt. Viele Familien mit kleinen und mittleren Einkommen kommen an ihre Grenzen – und darüber hinaus. Laut einer aktuellen Studie der UBS ist eine Wohnung in der Stadt Zug für den Mittelstand nicht mehr tragbar.

Wie wird sich die Situation weiter entwickeln?

Der Kanton Zug ist gerade für Unternehmen attraktiv: Grosse Unternehmen bieten zahlreiche Jobs an und Aufträge für das lokale Gewerbe. Im Kanton arbeiten 50’000 Personen, welche nicht im Kanton leben. Deshalb ist die Nachfrage nach Wohnraum bereits heute sehr gross. Oft sind es einkommensstarke Personen, die auch in den Genuss der Zuger Steuersätze kommen möchten.

In Zukunft wird sich die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen. Denn der Kanton rechnet für das Jahr 2040 mit einer Bevölkerung von rund 150’000 Menschen. Die ansässigen Unternehmen brauchen mehr Angestellte. Zudem wird die Gesellschaft älter, was den Bedarf nach neuen Arbeitskräften steigert.

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Wer wird morgen im Kanton Zug leben?

Gemäss einer Studie der ETH Zürich haben im Kanton Zürich die nach einer Renovation eingezogenen Mieterinnen und Mieter ein um 3’623 Franken höheres monatliches (!) Haushaltseinkommen als die vorherigen Bewohnerinnen und Bewohner. Und die Mieten in Ersatz-Neubauten sind in der Regel noch höher als nach Renovationen.

Wachstum auf Kosten der Bevölkerung?

Für die zusätzliche Bevölkerung braucht es mehr an Wohnfläche. Um die Landschaft zu schonen, wird zusätzliche Wohnfläche weitestgehend durch Siedlungsverdichtung entstehen. Davon profitieren die grossen Baulandbesitzenden: Sie dürfen in Zukunft mehr auf dem knappen Bauland erstellen. Die steigenden Preise von Bauland für Mehrfamilienhäuser zeigen die Erwartung steigender Profite: 2007 kostete ein Quadratmeter im Mittel 1’240 Franken, 2023 waren es bereits 3550 Franken.

Infolge der vom Staat erlaubten «Mehrausnützung» wird das Bauland weiter stark an Wert zunehmen. Eine von der Stadt Zug bestellte Studie errechnete 2022 allein für zehn grössere Baulandflächen in der Stadt Zug einen Mehrwert von über 1’079 Millionen Franken. Heute fehlt eine obligatorische Abgabe auf solche Gewinne. Die Kosten des Wachstums müssen hingegen seit langem alle tragen: Schulhäuser, Infrastruktur, aber auch höhere Mieten. Denn um Neubauten Platz zu machen, werden viele ältere Häuser mit günstigen Wohnungen abgerissen werden. Für die grossen Baulandbesitzer lohnt sich hingegen auch der Bau vieler teurer Wohnungen, weil die auf dem Zuger Markt rasch vermietet werden können.

Die Mehrwert-Initiative

Was ändert sich mit der Initiative genau?

Mehrwert-Initiative

Die Mehrwertabgabe soll vereinfacht, moderat erhöht (von 20 auf 30 Prozent) und auch im Fall von Verdichtung (Aufzonung) obligatorisch erhoben werden.
Die Mittel sind zweckgebunden zu verwenden: Mindestens die Hälfte der Abgabe muss für die Erhaltung von bestehenden und die Schaffung von neuen preisgünstigen Wohnungen eingesetzt werden. Der andere Teil ist in raumplanerische Massnahmen zu investieren, welche der breiten Bevölkerung zugutekommen (attraktive Quartiergestaltung, Naherholungsräume, Kitas, etc.).
Die Freigrenze soll bei Auf- und Umzonungen auf 500’000 Franken begrenzt werden. Kleinparzellen werden so nicht oder geringfügig belastet. Grössere Parzellen mit Mehrwerten in Millionenhöhe sollen dagegen abgabepflichtig sein. Das geltende Recht befreit sie davon, falls die Nutzungserhöhung höchstens 30 Prozent ausmacht.

Gegenvorschlag

Initiativtext

	Mehrwert-Initiative	Gegenvorschlag	geltendes Recht
§ 52a Mehrwertabgabe
1	(unverändert)	(unverändert)	Die Mehrwertabgabe gleicht Vorteile aus, die ausschliesslich entstehen durch a) erstmalige und dauerhafte Zuweisung von Boden zu Bauzonen; b) Zuweisung von Zonen des öffentlichen Interesses zu anderen Bauzonen.
2	Die Höhe der Abgabe beträgt 30% des Bodenmehrwerts.	Die Höhe der Abgabe beträgt 20 % des Bodenmehrwerts.	Die Höhe der Abgabe beträgt 20% des Bodenmehrwerts.
2a	Die Gemeinden erheben bei Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen mittels verwaltungsrechtlichem Vertrag von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern eine Mehrwertabgabe von 30% des um Fr. 500’000 gekürzten Bodenmehrwerts. Sie können diese Abgabe in ihren Bauordnungen auf maximal 50% erhöhen.	Die Gemeinden erheben bei Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern eine Mehrwertabgabe von 20 % des um Fr. 1’500’000.– gekürzten Bodenmehrwerts. (Aufzählung unverändert)	Die Gemeinden können in ihren Bauordnungen festlegen, dass sie mittels verwaltungsrechtlichem Vertrag von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern eine Mehrwertabgabe von maximal 20% des Bodenmehrwerts erheben können bei a) Umzonungen, für das den bisherigen Bodenwert um mehr als 30% übersteigende Mass; b) Aufzonungen und Bebauungsplänen, für das die Nutzungserhöhung um mehr als 30% übersteigende Mass, wenn gleichzeitig eine Erhöhung der Ausnützungsziffer um mehr als 0,3 bzw. der Baumassenziffer um mehr als 1,2 vorliegt.
3	Der Bodenmehrwert entspricht der Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit Planungsmassnahme.	Der Bodenmehrwert bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert unmittelbar vor und jenem unmittelbar nach der rechtskräftigen Zonenplanänderung bzw nach der Rechtskraft des Bebauungsplans.	Der Bodenmehrwert bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert unmittelbar vor und jenem unmittelbar nach der rechtskräftigen Zonenplanänderung bzw. nach der Rechtskraft des Bebauungsplans.
4	Bei wirtschaftlich oder rechtlich zusammengehörenden Grundstücken ist die Summe der Mehrwerte aller Grundstücke massgebend.	Gelöscht
§ 52a0 Mehrwertabgabe als Sachleistung
1	Anstelle einer Barleistung kann die Mehrwertabgabe, das Einverständnis der Grundeigentümerschaft vorausgesetzt und vertraglich gesichert, auch als Sachleistung erfolgen. Übersteigt der Wert der Sachleistung einen Betrag von 500’000 Franken, ist der Vertrag durch die Gemeindeversammlung bzw. den Grossen Gemeinderat zu genehmigen.	Anstelle einer Geldleistung kann die Mehrwertabgabe, das Einverständnis der Grundeigentümerschaft vorausgesetzt und mit schriftlichem Vertrag gesichert, auch als Sachleistung erfolgen.	Anstelle einer Barleistung kann die Mehrwertabgabe, das Einverständnis der Grundeigentümerschaft vorausgesetzt und vertraglich gesichert, auch als Sachleistung erfolgen.
2	Erfolgt die Mehrwertabgabe vollständig als Sachleistung, muss der geschätzte Marktwert dieser Sachleistung dem Geldwert der Mehrwertabgabe entsprechen.		Erfolgt die Mehrwertabgabe vollständig als Sachleistung, muss der geschätzte Geldwert dieser Sachleistung dem Geldwert der Mehrwertabgabe entsprechen.
3	Erfolgt die Mehrwertabgabe teilweise als Sachleistung, ist die Forderung aus der Mehrwertabgabe nur bis zum geschätzten Marktwert dieser Sachleistung gedeckt. Der Restbetrag wird in Geld bezahlt.		Erfolgt die Mehrwertabgabe teilweise als Sachleistung, ist die Forderung aus der Mehrwertabgabe nur bis zum geschätzten Geldwert dieser Sachleistung gedeckt. Der Restbetrag wird in Geld bezahlt.
§ 52a1 Veranlagung
1a		Besteht im Zeitpunkt der Veranlagung keine gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung zur Erstellung von preisgünstigem Wohnraum oder ist dessen Umfang noch nicht festgelegt, bestimmt die kantonale Schätzungskommission sowohl den Mehrwert ohne als auch den Mehrwert mit preisgünstigem Wohnraum nach Massgabe von § 52a Abs. 3 und 3a.
1b		Besteht im Zeitpunkt der Fälligkeit eine gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung zur Erstellung von preisgünstigem Wohnraum, wird die Mehrwertabgabe im Verhältnis der Flächen für das preisgünstige Wohnen und der Flächen, die nicht für das preisgünstige Wohnen genutzt werden, berechnet. Basis dazu bilden die gemäss Abs. 1a ermittelten Mehrwerte.
2		Der Gemeinderat meldet die Rechtskraft der erstmaligen und dauerhaften Zuweisung von Boden zu Bauzonen, die Zuweisung von Zonen des öffentlichen Interesses zu anderen Bauzonen sowie von entsprechenden Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen der kantonalen Schätzungskommission, worauf diese die Veranlagung einleitet.	Der Gemeinderat meldet die Rechtskraft der erstmaligen und dauerhaften Zuweisung von Boden zu Bauzonen, die Zuweisung von Zonen des öffentlichen Interesses zu anderen Bauzonen sowie – sofern ein entsprechender verwaltungsrechtlicher Vertrag besteht – von entsprechenden Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen der kantonalen Schätzungskommission, worauf diese die Veranlagung einleitet.
§ 52b Erhebung, Fälligkeit, Sicherung
1		Die Gemeinde, in der das belastete Grundstück liegt, erhebt nach Eintritt der Fälligkeit die Mehrwertabgabe und b) behält bei Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen 100 % der Abgabe für sich.	Die Gemeinde, in der das belastete Grundstück liegt, erhebt nach Eintritt der Fälligkeit die Mehrwertabgabe und b) behält bei Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen – sofern ein entsprechender verwaltungsrechtlicher Vertrag besteht – 100 % der Abgabe für sich.
5		Den Gemeinwesen steht für die Mehrwertabgabe einschliesslich der Verzinsung im Umfang des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen seit Fälligkeit ohne Eintragung im Grundbuch ein gesetzliches Pfandrecht zu, das allen eingetragenen Pfandrechten vorgeht [Art. 836 ZGB]. Das gesetzliche Pfandrecht entsteht mit der Rechtskraft der Zonenplanänderung bzw. des Bebauungsplans.	Den Gemeinwesen steht für die Mehrwertabgabe einschliesslich der Verzinsung im Umfang des Zinssatzes der Zuger Kantonalbank für variable Hypotheken seit Fälligkeit ohne Eintragung im Grundbuch ein gesetzliches Pfandrecht zu, das allen eingetragenen Pfandrechten vorgeht [Art. 836 ZGB]. Das gesetzliche Pfandrecht entsteht mit der Rechtskraft der Zonenplanänderung bzw. des Bebauungsplans.
§ 52c Kürzung, Befreiung
1	(unverändert)		Die Mehrwertabgabe wird um den Betrag gekürzt, der innerhalb von zwei Jahren ab Fälligkeit der Mehrwertabgabe für Einzonungen zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.
2	Keine Mehrwertabgabe ist geschuldet für a) dem Verwaltungsvermögen eines Gemeinwesens zufallende Einzonungen und Umzonungen sowie Aufzonungen und Bebauungspläne, auch wenn sie einen Mehrwert des Bodens von mehr als 500’000 Franken zur Folge haben; b) (unverändert)	Keine Mehrwertabgabe ist geschuldet für a) dem Verwaltungsvermögen eines Gemeinwesens zufallende Einzonungen und Umzonungen sowie Aufzonungen und Bebauungspläne, auch wenn sie einen Mehrwert des Bodens von mehr als Fr. 1’500’000.– zur Folge haben	Keine Mehrwertabgabe ist geschuldet für a) dem Verwaltungsvermögen eines Gemeinwesens zufallende Einzonungen und Umzonungen sowie Aufzonungen und Bebauungspläne, auch wenn sie einen Mehrwert des Bodens von mehr als 30% bzw. eine Erhöhung des Nutzungsmasses von mehr als 30% zur Folge haben; b) Arrondierungen mit einem ermittelten Mehrwert von weniger als Fr. 30 000.–. Für mehrere wirtschaftlich oder rechtlich zusammenhängende Grundstücke gilt die Grenze für die Abgabeerhebung insgesamt.
§ 52d Zweckbindung
1	Die Mehrwertabgabe fliesst in eine Spezialfinanzierung. Sofern keine Rückzonungen zu entschädigen sind, sind die Mittel für die Leistung von Beiträgen an raumplanerische Massnahmen einzusetzen, davon sind mindestens 50% für preisgünstige Wohnungen vorzusehen.	Die Mehrwertabgabe fliesst in eine Spezialfinanzierung. Sofern aus dieser keine Rückzonungen zu entschädigen sind, sind die Mittel für die Leistung von Beiträgen an raumplanerische Massnahmen einzusetzen, worunter prioritär die Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus fällt.	Die Mehrwertabgabe fliesst in eine Spezialfinanzierung, die für Rückzonungen sowie zur Leistung von Beiträgen an raumplanerische Massnahmen verwendet wird.
2	Erfolgt die Mehrwertabgabe vollständig oder teilweise als Sachleistung, muss a) diese Leistung vertraglich gesichert und im Grundbuch angemerkt werden und raumplanerischen Massnahmen oder preisgünstigen Wohnungen dienen oder dafür verwendet werden; b) (unverändert)	Erfolgt die Mehrwertabgabe vollständig oder teilweise als Sachleistung, muss a) (geändert) diese Leistung mit schriftlichem Vertrag gesichert und im Sinne von § 52d Abs. 1 verwendet werden	Erfolgt die Mehrwertabgabe vollständig oder teilweise als Sachleistung, muss a) diese Leistung vertraglich gesichert werden und raumplanerischen Massnahmen dienen oder dafür verwendet werden; b) der als Geldwert geleistete Restbetrag in die Spezialfinanzierung fliessen.
3	Als preisgünstig gelten Wohnungen gemäss kantonalem Wohnraumförderungsgesetz wie auch Wohnungen, die von der Gemeinde als speziell geeignet für eine Förderung mittlerer Einkommensklassen beurteilt werden und die mindestens 25 Jahre einer Kostenmiete unterliegen. Alters- und behindertengerechter Wohnraum sowie Projekte von Wohnbaugenossenschaften verdienen dabei eine besondere Förderung.	Gelöscht
§ 52d1 Sicherstellung preisgünstige Wohnungen
1	–	Die Sicherstellung der Zweckbindung der preisgünstigen Wohnungen ist als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zu verfügen oder mittels schriftlichen Vertrags zu vereinbaren und im Grundbuch anmerken zu lassen	–

Antworten auf die Behauptungen der Gegner:innen

Steigen die Immobilienpreise und damit die Mieten?

Gemäss der Immobilienberatung Wüest und Partner sind solche Erwartungen bei Mehrwertabgaben «meist unbegründet». Denn der Wertzuwachs des Baulandes ist auch nach der Abgabe hoch genug, damit sich attraktive Überbauungen lohnen. «Weil sich die Preise am freien Markt bilden und dieser stark von Vermietungen und Verkäufen aus dem Bestand geprägt ist», sind steigende Preise aus der Sicht der Endnutzenden zudem unwahrscheinlich.

Geht der Anreiz zum Verdichten verloren?

Grosse Baulandbesitzer müssen nur einen Bruchteil des Wertzuwachs abgeben, den sie mit Überbauungen im oberen Preissegment realisieren können. Die Einkünfte kommen hingegen Wohnbaugenossenschaften zugute, die preisgünstigen Wohnraum bereitstellen. Das ist ein wichtiger Beitrag zur Verdichtung. Zudem wird ohne preisgünstigen Wohnraum aus Verdichtung rasch Verdrängung.

Wird es für Wohnbaugenossenschaften schwieriger?

Auch wegen mangelnder Förderung durch den Kanton halten Genossenschaften heute weniger als 3 Prozent aller Wohnungen im Kanton Zug. Die Abgabe betrifft aber primär die grossen Baulandbesitzer. Diese können die Abgabe nicht einfach auf die Genossenschaften überwälzen. Stattdessen profitieren die Genossenschaften von der Förderung aus den Erträgen der Abgabe.

Werden Steuern auf Vorrat erhoben?

Die Mehrwertabgabe wird erst bei der Überbauung oder beim Verkauf des Grundstücks fällig. Der Ertrag aus der Abgabe ist zweckgebunden. So wird sichergestellt, dass bezahlbare Wohnungen gefördert werden. Das ist dringend notwendig: Dieses Jahr hat der Regierungsrat eingeräumt, dass er in den letzten zehn Jahren nur 998’000 Franken an Darlehen an Wohnbaugenossenschaften verliehen hat. Damit kann man ein bis zwei günstige Wohnungen bauen

Verwendete Quellen

UBS-Studie zu Wohnraum
Mehrwert in der Stadt Zug (verwendet für Beispiel im Flyer)
Immobilienfirma Wüest und Partner zum Mehrwert

Auszugerung stoppen!